Республика Карелия,
г. Петрозаводск, ул. Энгельса, 25
Карта проезда

Телефон:(814 2) 77-29-28

Статьи о нас

Ипотечное кредитование: мечты и реальность

01.04.2010
Газета "Аргументы и факты"

 

 

Ипотечное кредитование: мечты и реальность

За первые два месяца 2010 года кредиты на жильё получили 194 карельские семьи. Это на четверть меньше, чем за тот же период прошлого года. Сокращение объёмов ипотечного кредитования затронуло практически все районы республики; сильнее всего – Костомукшу.

Для доминирующего большинства молодых семей квартира, приобретённая в кредит, остаётся мечтой из области фантастики. Премьер-министр РФ настаивает, что ставка по ипотеке должна быть понижена до 10-11% годовых. Строители – за. Банкиры тоже мечтают: вот бы поднять в Карелии ипотеку до уровня автокредитования. Представляете себе этакую жилищную «пробку»: караваны всё множащихся домов, образующих всё новые микрорайоны?..

Что же мешает развитию ипотеки, как сделать жильё доступнее, сколько сегодня стоит построить дом? Эти и другие вопросы мы задали специалистам, усадив за традиционный «круглый стол» строителей, банкиров и чиновников.

 

Сергей Ярусов,  директор ООО «Стройинвест КСМ»

Для начала – немного статистики. В 2007 году у «КСМ» с привлечением заёмных средств банков приобретено порядка 70 квартир; в 2009-м году при тех же условиях – только 15. В начале этого года всего двум нашим клиентам выданы ипотечные кредиты. На мой взгляд, такое снижение связано в первую очередь не с экономическим кризисом, а с ужесточением в конце 2008 – начале 2009 гг. условий ипотечных кредитов. Предположу, что для минимизации своих рисков банки увеличили сумму первоначального взноса, повысили процентные ставки, ввели дополнительную обеспечительную меру – залог иной ликвидной недвижимости.

Кроме того, раньше позиция правительства РФ в отношении ипотечного кредитования была в большинстве случаев нацелена на вторичный рынок, а сегодня акцент всё чаще смещается в сторону квартир в новостройках. Между тем, далеко не каждая семья может получить кредит на приобретение жилья в строящемся доме. По целому ряду причин: отсутствует ликвидная недвижимость в залог, нет средств на первоначальный взнос (по требованиям банка, он составляет сегодня 15-30% от стоимости квартиры) и на ежемесячные платежи (около 25 тыс.руб.).

Для активизации жилищного строительства необходимо, как мне кажется, развивать ипотечное кредитование физических лиц в области их долевого участия. «Карелстроймеханизация» действует строго в рамках федерального закона №214 «О долевом участии в строительстве жилья». Также считаю необходимым развивать взаимовыгодное сотрудничество между строительными организациями, которые являются флагманами отрасли, имеют безупречную репутацию, проверенную временем, и кредитными учреждениями. Это могут быть, к примеру, совместные программы по проектному финансированию или особые условия для клиента при работе с серьёзными застройщиками, такие как: отмена требования обеспечительной меры в виде залога имеющейся недвижимости, снижение первоначального взноса до 5-10%, понижение процентных ставок.

Ольга Каулио, начальник отдела ипотеки Фонда государственного имущества РК

Обеспечительная мера нужна не всегда, есть варианты. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) – а Фонд госимущества РК является его региональным оператором – предлагает новый продукт «Новостройка», который нацелен на преодоление последствий кризиса и как раз не требует никакого обеспечения. Фонд госимущества уже этой весной планирует выдавать займы дольщикам под новостройку. Мы уже получили договор на рефинансирование закладных на 108 млн. руб. При этом АИЖК выкупает закладные только после введения дома в эксплуатацию. Ставка – 10,5-11%; первоначальный взнос – 30%-70%.

Почему жильё такое дорогое?

Раиса Проничева, начальник отдела кредитования частных клиентов Карельского отделения №8628 Сбербанка России

По официальным данным, Карелия находится на втором по Северо-Западу после Санкт-Петербурга месте по стоимости жилья. В Пскове, Великом Новгороде жильё гораздо дешевле.

Вера Гришкова, заместитель управляющего РОО «Петрозаводский» Банка ВТБ24 (ЗАО)

Банки критикуют, что у них высокие процентные ставки. Но ведь деньги тоже имеют определённую цену. И если принять во внимание их себестоимость, а также риски, то становится понятно, что дешевле не получится. Без участия бюджета снизить ставку до 10-11% невозможно. И очень хорошо, что АИЖК старается решать проблему платёжеспособности населения. Слышала, что готовится новая государственная программа через финансирование «Внешэкономбанка». Информации пока немного. Известно лишь, что и этот проект рассчитан на желающих приобрести квартиру в новостройке; на его реализацию планируется выделить порядка 250 млрд. руб, а ставка не превысит 11% годовых для заёмщиков. ВТБ24 уже заявил о том, что готов участвовать в программе.

Сергей Ярусов,  директор ООО «Стройинвест КСМ»

Думаю, на второе место по дороговизне жилья Карелия попала потому, что у нас, в отличие от многих регионов, нет практики, при которой подготовка земельного участка, строительство инфраструктуры происходит за счёт бюджетных средств. Цена на жильё ведь складывается из стоимости: земельного участка, его освоения и технических условий обеспечения сетями, проектирования, строительно-монтажных работ, а также затрат на реализацию объекта. Доля затрат на реализацию при этом минимальна. Серьёзно влияют на стоимость жилья цены на землю. Земельные участки под жилищное строительство, как мы знаем, выставляются на аукцион. Стартовые цены устанавливают органы власти. При этом не всегда понятно, как осуществляется оценка земли. Бывает, что первоначальная стоимость неадекватно завышена.

Ольга Каулио, начальник отдела ипотеки Фонда государственного имущества РК

Фонд госимущества – единственный по Карелии исполнитель, организующий аукционы по продаже земли. При этом не мы назначаем цену. Распорядитель – министерство природных ресурсов. В пакет документов для продажи земли входит, естественно, и её оценка. Чаще всего оценщиками являются РГЦ «Недвижимость» или карельские оценочные компании. Земля продаётся с торгов, а это, по понятным причинам, прямой путь к удорожанию 1 кв.м. Но если аукцион по каким-то причинам не состоялся (например, оказалось, что это не очень интересный для застройки участок), то есть возможность спустя какое-то время подать заявку и приобрести землю по оценочной цене.

АиФ

Злые языки поговаривают, будто строители наживаются на жилье.

Виталий Федотов, директор по маркетингу и развитию бизнеса ЗАО «Карелстроймеханизация»

Чтобы ответить на это вопрос, приведу ряд цифр. В 2008 году рынок жилья был сильно перегрет, и цены реально завышены – спрос превышал предложение. За 2009-й цены упали, в среднем, на 15-18%, подойдя к уровню себестоимости. Рентабельность этих проектов на рынке жилья сегодня – порядка 3-х%. Можно ли в этой связи говорить о сверхприбылях строительных компаний? Вряд ли.

Сейчас главная цель крупных строительных компаний, в частности «КСМ», - сохранить трудовой коллектив. Мы понимали, что кризис не вечен и, сохранив коллектив сегодня, мы будем иметь конкурентные преимущества в будущем.

К концу позапрошлого года наша компания сумела ввести в эксплуатацию 4 жилых дома с большим объёмом квартир и жилых метров, треть введённого в 2008-м жилья по республике. В 2009-м мы сознательно ввели только те проекты, в которых были задействованы наши рабочие, а также вывели на рынок жилья новую для Петрозаводска технологию – финский проект тёплого «северного» дома из панелей, которые изготавливались на нашем заводе «Стройиндустрия КСМ». Реализация проекта удалась, мы готовы и сегодня идти в направлении строительства жилья эконом-класса. Спрос есть.

Дом дешевле квартиры: где логика?

АиФ

В прошлом году значительно вырос спрос на индивидуальное жилое строительства. Экономисты объясняют это тем, что построить дом оказывается дешевле, чем квартиру. Разве по логике не должно быть наоборот?

Виталий Федотов, директор по маркетингу и развитию бизнеса ЗАО «Карелстроймеханизация»

При строительстве индивидуального жилья применяются так называемые облегчённые технологии. Действительно, построить дом из бруса или USB-плит гораздо дешевле. Но капитальное строительство как раз и отличается от производства этих «лёгких» домов своим «капитальным» подходом, надёжностью: затраты на строительство больше, но в разы выше и сроки эксплуатации.

Сергей Ярусов,  директор ООО «Стройинвест КСМ»

Рассуждая о более низкой стоимости малоэтажек, не нужно забывать и о том, что она не учитывает затраты на водопровод, электричество, канализацию. Это цена собственно строительства дома, а всё остальное влечёт дополнительные затраты, и значительное удорожание в итоге. А стоимость такого дома с учётом приобретения земли может превысить в 1,5-2 раза стоимость хорошей квартиры.

«Карелстроймеханизация» хотела бы участвовать в малоэтажном жилищном строительстве. Но для нас принципиально создание не только эстетически выверенного и качественного продукта. Не менее важно и то, насколько дом удобен для проживания. Другими словами, малоэтажное строительство с участием «КСМ» возможно в формате, к примеру, клубного, коттеджного посёлка. В случае такого массового строительства можно действительно обеспечить достойное проживание за счёт обязательного благоустройства, строительства дорог, инфраструктуры и т.п. А просто приехать в лес и поставить дом – это не наш стиль работы.

Раиса Проничева, начальник отдела кредитования частных клиентов Карельского отделения №8628 Сбербанка России

Спрос на индивидуальное жильё сегодня высок, за последние пару лет такого жилья стало много, оно действительно дешевле, и Сбербанк охотно кредитует индивидуальное строительство.

Ольга Каулио, начальник отдела ипотеки Фонда государственного имущества РК

В Карелии стоимость 1 кв.м. индивидуального жилья, в среднем, составляет 13 тыс. руб. И если в 2008-м на строительство таких домов выдано 140 кредитов, то уже в 2009-м – 349.

Раиса Проничева, начальник отдела кредитования частных клиентов Карельского отделения №8628 Сбербанка России

В данном случае у заёмщика помимо документов на землю должно быть разрешение на строительство.

Что предлагают банки?

АиФ

Как изменились в связи с кризисом условия банков по предоставлению ипотечных кредитов?

Марина Исаева, ведущий специалист управления розничных операций Банка «Возрождение» (ОАО) Петрозаводского филиала

В период кризиса в банке «Возрождение» несколько замедлилась выдача ипотечных кредитов: ставка была высокая, и желающих получить кредит оказалось мало. Но сегодня ипотека активизировалась, мы возобновили наши программы, и идём по пути кредитования жилья в новостройках. Акцент направлен в сторону строительных компаний, которые работают по 214-му ФЗ «О долевом участии в строительстве жилья».

Работаем, в основном, по стандартам АИЖК. Наши клиенты проходят проверку в качестве заёмщика. Для того, чтобы получить кредит, необходимо не только иметь определённый доход, но и хорошую кредитную историю.

Первоначальный взнос, который мы предлагаем, - 30%. При этом, для получения большей суммы кредита возможно привлечение созаёмщиков.

Процентная ставка на кредитования вторичного жилья – 14%. Возраст заёмщика не должен превышать к моменту погашения кредита 65 лет. Срок кредита – от 1 года до 30 лет. Что касается кредитования первичного жилья, то условия те же.

В качестве залога может выступить приобретаемое жильё. Имеющуюся уже в собственности квартиру тоже можно заложить, но чаще всего наши клиенты предпочитают первый вариант.

Банк «Возрождение» предлагает также кредит на загородный дом с земельным участком. Имеется в виду вторичный рынок – коттедж в черте Петрозаводска (к примеру, Университетский городок). Спрос на такое жильё высок. Добавлю, что банк «Возрождение» тесно работает с Фондом госимущества.

Раиса Проничева, начальник отдела кредитования частных клиентов Карельского отделения №8628 Сбербанка России

С ноября прошлого года Сбербанк снизил процент наличных собственных средств до 20%. Если это кредит «Молодая семья» (одному из супругов не исполнилось 35 лет, и есть ребёнок), то собственных средств в наличии может быть 15%. Необходимо подтвердить наличие этих средств, и тогда мы его прокредитуем.

Сбербанк кредитует заёмщиков до 75 лет, платёжеспособных. Залог жилого имущества необходим, но это не обязательно должна быть квартира съёмщика. Мы готовы взять в залог имущество родителей, соседей, друзей, родственников, любых третьих лиц. Это дополнительное условие, которое возникло как раз в период кризиса.

Что касается процентных ставок, то они снизились. Для участников зарплатных проектов (тех, кто получает заработную плату через Сбербанк) произошло снижение на 2%. Максимальная процентная ставка (кредит на 30 лет при наличии 20% собственных средств) для таких клиентов – 14,65%. Если человек не получает зарплату через наш банк, максимум для него - 16,25% до регистрации ипотеки. При этом после того, как объект будет сдан в эксплуатацию и мы возьмём его в залог, процентная ставка упадёт с 16,25% до 14,75% и с 14,65% до 13,3%. И это, на мой взгляд, очень хорошее предложение.

Кредит «Молодая семья» привлекателен и тем, что в расчёт платёжеспособности мы можем взять не только доход супругов, но и доход родителей. Тем самым мы увеличиваем сумму кредита и даём большим семьям возможность получить кредит.

Вера Гришкова, заместитель управляющего РОО «Петрозаводский» Банка ВТБ24 (ЗАО).

Банк ВТБ24 тоже снизил процент имеющихся в наличии средств до 20%. И в этом плане, конечно, сделан рывок вперёд. Что касается допобеспечения жилья, то оно составляет 50% от суммы кредитов. К примеру, чтобы претендовать на получение кредита в размере 1 млн. руб, мы потребуем допобеспечение всего на 500 тыс. руб. При этом наш банк также готов взять в качестве залога имущество других лиц, не обязательно собственника.

Но в качестве дополнительного обеспечения Банк ВТБ24 может рассмотреть не только залог жилья, но и поручительство физического лица – знакомого, родственника, который подтвердит поручительство доходом.

На льготные процентные ставки в нашем банки могут рассчитывать сотрудники корпоративной программы «Потребительское кредитование». Сегодня это порядка 200 предприятий по Карелии. Скидка для них – до 2%. Максимальный срок кредитования – до 50 лет

Говоря об оценке кредитоспособности, замечу, что мы учитываем совокупный доход гражданских супругов, а также рассматриваем не только официальные, но и другие формы подтверждения доходов. Это касается, в частности, субъектов малого бизнеса: эксперты нашего банка оценивают, какую реально, а не на бумаге, сумму дохода приносит потенциальному заёмщику его бизнес. Всё это позволяет увеличить сумму кредита. Стараемся в любой ситуации найти возможность помочь человеку получить кредит, стать владельцем квартиры. Не обязательно в Петрозаводске. Это может быть квартира в Москве. Причём, в данном случае мы предлагаем и такой вариант: заходите на сайт ВТБ24, находите «Витрину залогового имущества» (база квартир заёмщиков, выставленных на продажу). Под ставку рефинансирования банк готов выдать вам кредит на покупку такой квартиры, в какой бы точке России она ни находилась. К слову, вторичный рынок жилья занимает сейчас львиную долю в кредитовании.

Сергей Ярусов,  директор ООО «Стройинвест КСМ»

Хотя ценность нового жилья несомненно выше. К тому же квартира в новостройке оказывается подчас дешевле, чем «вторичка».

Как сделать ипотеку доступнее?

АиФ

Если подытожить, то развитию ипотечного кредитования мешают две вещи: низкие доходы населения, не позволяющие ежемесячно расплачиваться по кредиту, и первоначальный взнос – довольно крупная сумма. В чём вы видите решение проблемы?

Вера Гришкова, заместитель управляющего РОО «Петрозаводский» Банка ВТБ24 (ЗАО).

Банк ВТБ24 предлагает своим клиентам специальный вклад, который позволяет будущему заёмщику накапливать сумму первоначального взноса. И когда такой вкладчик берёт у нас ипотеку, он получает скидку на процентную ставку.

Кроме того, мы не просим клиента как-то обозначить 20%-ный первоначальный взнос. Нам не важно, где лежат эти деньги – в банке, под подушкой, у родственников. Но если клиент всё же обозначает сумму первоначального взноса, то мы его за это поощряем в виде значительной скидки на комиссию за выдачу кредита. А это, как минимум, 10 тыс. руб.

Ольга Каулио, начальник отдела ипотеки Фонда государственного имущества РК

Думаю, что с низкой платёжеспособностью населения мы вряд ли что-то можем сделать. Что касается взноса, то в проекте программы на 2011-2015 гг. «Развитие ипотечного жилищного кредитования» предусматриваются категории граждан, которым компенсация может быть заменена субсидированием первоначального взноса.

АиФ

Человек взял через Фонд госимущества кредит, но не может его отдать. Как ему быть?

Ольга Каулио, начальник отдела ипотеки Фонда государственного имущества РК

Существует государственная программа «Реструктуризация взятого ипотечного кредита», которая предлагает стабилизационный заём сроком не более чем на 1 год и под определённый процент. Заёмщик, который претендует на реструктуризацию, должен доказать, что строящийся дом – это его единственное жильё.

Вера Гришкова, заместитель управляющего РОО «Петрозаводский» Банка ВТБ24 (ЗАО).

В некоторых случаях мы готовы предложить клиенту, попавшему в трудную финансовую ситуацию, рефинансирование – предоставить ему новый ипотечный кредит с новым сроком (до 50 лет), новой ставкой и даже более крупной суммой. Для многих такая поддержка оказывается эффективной.

Сергей Ярусов,  директор ООО «Стройинвест КСМ»

Думаю, развитие жилищного кредитования во многом зависит от политики властей. Было бы хорошо, если бы огромные потоки средств направлялись не в банковскую сферу, а на подготовку земельных участков для застройки. Это, во-первых, удешевило бы стоимость жилья, а, во-вторых, стимулировало бы само строительство.

Виталий Федотов, директор по маркетингу и развитию бизнеса ЗАО «Карелстроймеханизация»

Во многих российских регионах власти идут по такому пути. И в Карелии начинают понимать, что это правильный подход. Наши власти уже признали, что уже в 2011 году перспектива получения квадратных метров нового жилья не вырисовывается без развития территорий. «Карелстроймеханизация» готова идти на Древлянку, участвовать в проекте «Древлянка-5», предусматривающем строительство 100 тыс.кв.м. жилья. Но необходимы очень большие вложения в сети – порядка 1 млрд. руб. Кто может стать инвестором? На мой взгляд, необходимо участие федерального, регионального и городского бюджета. В противном случае, реализация проекта просто невозможна.


Я не понимаю, почему процентные ставки под ипотеку в той же Финляндии значительно ниже, чем у нас? Чем мы хуже соседей?

Отвечает Вера Гришкова, заместитель управляющего РОО «Петрозаводский» Банка ВТБ24 (ЗАО)

Думаю, что причин несколько. В Финляндии совсем иная стоимость денег. Да и тамошнее законодательство жёстче, поэтому финские банки могут закладывать в ипотеку значительно меньше рисков, чем наши.

Как менялись цены на жильё?

Динамика цены за 1 «ипотечный» кв.м. на первичном рынке Петрозаводске (по данным Фонда госимущества РК.)

2007 – 36876 руб.

2008 – 39793 руб.

2009 – 43579 руб.


Какие кредиты, в среднем, брали жители Карелии в минувшем году (по данным Фонда госимущества РК.)

1млн.156 тыс. рублей – размер кредита.

18 лет 11 месяцев – срок погашения кредита

1-комнатная квартира – наиболее востребованная на первичном рынке.

2-комнатная – наиболее востребованная на вторичном рынке.


Кто получил кредиты? (по данным Фонда госимущества РК.)

В прошлом году 1107 жителей Карелии стали участниками программы ипотечного кредитования:

276 – одинокие граждане до 35 лет

687 – молодые семьи (обоим супругам до 36 лет), из них:

417 – семьи с малолетними детьми

7 - семьи с тремя и более детей

34 – нуждающиеся в улучшении жилищных условия.


Во сколько обойдётся эконом-жильё в новостройке?

Минимальная стоимость жилья в доме, построенном «КСМ», – 37 тыс. руб. за 1кв.м. Столько стоит квартира эконом-класса без отделки в добротном кирпичном доме.

Несмотря на определение, экономию в такой ценовой политике усмотреть непросто: стоимость метра соответствует примерно двум средним зарплатам по Карелии. Но такова суровая реальность. По словам специалистов, это оптимально низкая для петрозаводского рынка цена на качественное жильё в новостройке.

К слову, анализ платёжеспособности населения, проведённый «КСМ», показал: чтобы жильё было более доступным, 1 кв.м. должен стоить не более 26 тыс. руб. Но даже в этом случае позволить себе новую квартиру смогут лишь 10% граждан.


Аннуитетный или дифференцированный?

Большинство российских банков, предоставляющих ипотечные кредиты, перешли на так называемый аннуитетный платёж, или платёж равными долями. При таком типе расчётов заёмщик платит каждый месяц одинаковую сумму.

В отличие от аннуитетного, при дифференцированном платеже (понижающемся платеже, или «от остатка») вся сумма основного долга делится на равные части, и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.

Обе схемы имеют свои минусы. К примеру, при дифференцированном платеже две трети процентов заёмщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков её снижения в обозримом будущем нет. 

Формула расчёта аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при нём будет выше, чем при дифференцированном.

Впрочем, других вариантов всё равно нет.

Перейти в архив новостей